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都说:中国的“不动产登记制度”是外来的,其实中国千年前就有了

2019-11-19 17:26:34931

民国时期,中国遵循西方法律制度,正式建立了“不动产登记制度”。中华人民共和国成立初期,我们还建立了房地产登记制度。然而,随着社会主义改造的完成,中国在经济体制中实行了完全公有制,登记制度失去了存在的基础。因此,该系统曾在中国暂停30多年。

金庸的《沾有皇血的剑》有这样一幅画面:仙都派的闵华子不相信刚刚踏入江湖的袁承志竟然对比武提出不合理的要求,不让他拒绝,所以袁承志不得不同意。在锦标赛中,双方仍有赌注,那就是对方的房子。如果袁承志赢了,敏华子将不得不在南京给他一栋大房子。

赌注达成后,他们的比赛也开始了。袁承志出生于一个贵族家庭。他是晚明将军袁崇焕的儿子。他武功高强,江湖上没几个人能打败他。袁承志对阵敏·华子,袁承志赢了几轮。没有办法,敏华子只能交出南京房地产的地契,黯然神伤。

在房地产上下注似乎有点过分,但对富人来说却很常见。然而,袁承志没有和敏华子办理过户手续,只是交了一份房契。归根结底,房屋契约是一份合同,一份由买方签署的合同,上面写着买方的名字和敏华子的名字。

那么,这怎么能证明他的房子已经转移到袁承志了呢?这是无法证明的,所以袁承志应该和他一起去南京市房管局办理手续,把房子过户到他自己的名下。事实上,当时并没有房屋委员会,买卖二手房时,必须转让房屋所有权,处理房屋所有权转让的单位是衙门。

达成购房意向后,双方重新起草房契,然后一起去衙门缴纳契税。衙门的县长会在新的房契上盖章,撕下存根,留在衙门备案,这样就完成了房屋的移交。有人可能会说,这种契税可以不缴吗?

当然,这是不可能的。

法院明确规定,所有权转让必须缴纳契税。

事实上,中国以土地为中心的登记制度历史悠久,从一开始就与土地税密切相关。据学者研究,中国古代以土地交易为中心的登记制度始于周中晚期。唐朝以后,中国有一套土地管理制度,如订立合同、上菜或过度砍伐。

当时,出售土地必须由政府以书面形式宣布和登记才能生效。否则,不仅交易将无效,而且将实施严厉的制裁。从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出,它主要与土地税制度并存,是土地税制度的衍生。其主要目的是方便税收。

自北宋以来,政府一直强调房屋所有权转移的契税缴纳。后代政府也一直在使用这一系统。契税一直在变化。最低的是北宋仁宗时期的2%,最高的是康熙时期的9%。此外,其他附加税,这个税率应该占购买价格的16%。

这是一笔巨大的支出,例如,买一栋100万英镑的房子仅转让费就要花16万元。所有权转移税太高,许多人不想支付这笔费用,他们通常选择不办理手续,只是拿到契税。然而,这将不可避免地导致争议。

如果卖方拒绝接受这一决定,并坚持要求买方归还房屋,而买方当然没有证据证明房屋是他自己的,那么他只能向法院起诉。一直以来,政府都在积极劝说购房者去政府办理过户手续。这样,不仅可以减少纠纷,而且可以增加政府税收,这对政府自然是有利的。

然而,即使移交手续已经完成,当时也可能不安全。古代没有完善的档案保管管理,房契存根管理非常混乱。衙门的县长每隔两三年就要换一次。如果新任命的县长不注意管理以前的契约存根,很可能导致契约存根的丢失。

这还不算太糟。如果新主人再次失去租约,真的没有证据,也不可能证明房子已经转让给你了。如何确定房子的所有权?这只能由拳头决定。

从南宋的《龚铭蜀判清明记》和明代的《三言二拍》可以看出,有许多属于政府的房屋案例,这让县长很恼火。究其原因,是私人交易混乱,产权不明,政府档案管理非常落后。

封建势力垮台后,情况终于改变了。

民国时期,孙中山先生着手处理此事。毕竟,这件事困扰了我们几千年。孙先生呼吁每个人向政府登记他们的房地产,这样政府就可以对其进行监督和公证。为响应孙先生的号召,各地在法院下设立了“登记处”或“登记局”,让房主自愿登记他们的住房位置、住房面积、住房质量和住房估价。

之后,政府将在确认没有争议后向业主登记并颁发房地产证。1925年4月,北京司法厅贴出了一份关于本市房地产登记的通知。这份通知是用通俗的语言写的,可以让每个人看到新时代的气息:

“民国十一年九月一日,这个登记处开始在北京登记房屋。自义和团年代以来,北京的房屋变得混乱不堪。政府已经受理了许多补充证书和盗窃案件。一旦向政府登记,就可以得到确认,不会有任何争议。登记后,如果房契丢失或被盗,你将不再害怕你的房子不属于你。你只需要和政府核实一下。从今年4月1日开始,每注册价值1000元只需1元。”

政府的公告向公众清楚地解释了注册房地产的好处,并宣布了一项新的税收标准:每1000个海洋价值的房子,只支付一个海洋。目前的充电率仅为1%,远低于此前2%的低水平。那么,政府如何确认房子的价值呢?政府的做法很简单。它不会自行调查。此外,这取决于人们自己来解释他们登记的房子值多少钱。

但是,在这种情况下,会有人利用漏洞,故意降低自己房屋的价值,以减少纳税吗?这是不可能的,因为政府也有规定,一旦发现业主报价低于市场价格,政府可以立即以业主报价购买,所以业主会受到损失。

因此,不要试图变得聪明,别人总能对付你。

参考:

(中国房地产登记的历史沿革、清明上河图和三言二拍)

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